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个人办理抵押贷款,这十件事你需要知道。

发布时间:2024/4/27 11:23:09

做抵押贷款,如何选择银行和贷款产品,以及要关注哪些要素,看这一篇文章就足够了。

提到贷款怎么选银行和产品,很多人只知道看利息,越低越好。稍微进阶一点的可能知道看看还款方式,是等额本息还是先息后本,期限有多长。

孰不知,在这背后还有大量直接与借款人利益相关的各种细节。如果不去关注,有可能产生大量额外成本,造成资金损失。

接下来,我就给大家解读,选择贷款产品时需要关注的10条信息点。先收藏再看,不怕用到的时候找不到。


1.评估价和成数

不同银行,合作的评估公司不同,对于同一套房的评估价有可能差别不小。这个信息是可以提前得知的。把产证照片发给银行的客户经理让他评估就行。

贷款金额上限是评估价乘以最高贷款成数。以目前的市场来看,通常是60%-70%,偶尔也有8成的。成数取决于房产类型,地段,借款人资质,以及金融市场大环境。该信息也可以提前评估并知晓。

2.利率

资质越优秀,就越能选择有低利率贷款产品的银行。

通常某一家银行的某个贷款产品的利率相对于LPR是固定的。也有个别银行,通过给借款人资质分级设置梯度利息。

3.还款方式

等额本息:按揭抵贷中比较常见的还款方式,通过改变调整每月还款的本金和利息金额,使每月的还款相同

等额本金:每月本金相同,利息按照剩余的未归还的本金计算。

先息后本:每月只还利息不还本金,贷款到期,一次性归还本金。这种还款方式是目前房抵经营贷中比较常见的还款方式,非常适合做生意的朋友。

随借随还:这不是一种还款方式。随借随还可以和之前每一种还款方式相结合。简单点说,就是我可以随时归还本金,归还后的本金也可以随时支取,利息按实际占用资金对应的天数结算。

等本等息:通常是车贷,装修贷,信用卡分期的还款方式。每个月还的本金和利息都是一样的。本金越来越少,但利息却不变。辨别这类产品很简单,银行工作人员和宣传资料从不提到“利率”二字,就大概率是这类产品。真实利率取决于是否提前还款,越早结清贷款实际利率越低。如果用完全部周期的话,实际利率接近手续费的2倍。

4.授信时间和重审周期,归本

在房抵经营贷里,虽然授信时间通常是10年,但定期会有重审,通常是1年或3年。到期后,银行会重新评估借款人资质,房产价值等。通常只要没有很严重问题,授信期内都会让借款人续贷。如果利率降了或者涨了会做调整,如果房价跌了太多也会降额。

部分银行每次重审都必须把本金归还,完成一周左右的重审工作后,再重新发放本金。也有部分商业银行,只要借款人资质和房产价值没有太大的变化,就可以无归本续贷。通常情况下,如果确实需要先归还本金,就需要找资金方过桥垫资,关于过桥垫资的内容,本网站之前有过叙述,在此不再多说,有兴趣的可以去找一找。

5.收款账户

消费贷通常是放到自己的个人账户进行消费。

房抵经营贷,通常有自主支付和受托支付。自主支付有放到自己对公账户的,或者有放到法人或股东的个人账户的。同样受托支付也有放款到乙方的对公账户或者个人账户的。如放款到对公账户,资金的流向管控相对严格。

6.夫妻,直系亲属共同还款或担保

贷款以什么样的形式上征信,是上公司征信还是上个人征信,是夫妻双方的征信还是只上一方征信,是否需要其他亲属签字,如果有其他人签字时共同还款人还是担保人。

不同的银行规矩都不一样,不同的形式对征信也有不同的影响。如果操作不当,有可能对于未来的购房或融资计划产生不良影响。必须事先向银行询问清楚,做好规划。

7.房屋负债情况

特别针对经营性抵押贷款。在申请贷款前房屋是什么状态,是全款房,还是有按揭贷款,或者已经做过经营性贷款,又或者房产抵押在小贷公司,典当行,或个人名下。针对这些不同情况,不同银行和金融机构有不同的准入标准和贷款政策。

通常全款房最容易申请通过,有经营贷的房子从一家银行转到另一家银行,难度通常也不大。原来是按揭贷款的房产,在转贷时会有经营贷资金流入楼市的嫌疑,大多数银行管控相对严格。对于一些抵押在小贷公司,典当行,或者个人名下的房产,个别银行甚至不予进件。

8.个人负债率上限

在审核贷款时计算借款人名下的整体资产负债情况,负债过高是会拒贷的。需提前沟通不同银行的负债率上限标准。

这里有一个隐藏信息。假如你是在转贷,需要先归还之前的贷款,下一家银行才会放款。大多数银行会在放款前查询借款人征信,看是否超出负债率标准。但有部分银行,只在审批时查一次征信,放款时不再查询。这个信息点也要提前问银行的客户经理或者居间中介,有可能省下大笔过桥费用。

9.放款节点

通常是出了他证之后放款,还是办理完抵押贷款就能放款。有极个别银行能做到后者。放款越早,支付的过桥资金成本越低。

10.其他资质要求

除了前面提到的负债率,和大家都知道的逾期情况以外。还有近期的征信查询次数,工作单位,公积金和社保,公司经营状况,持有公司或房产证的时间等等信息。


办理抵押贷款时,其实需要掌握的常识一点都不少。不同银行间的准入标准并不相同,如果乱试的话,万一资质不符合某家银行的准入标准,再换一家银行审核通过率也将大大降低。


我在宿迁(含沭阳、泗阳、泗洪)做贷款行业多年,帮助过太多的朋友解决过资金周转问题(房产抵押贷款、汽车抵押贷款[押证不押车],个人信贷、小微企业经营贷、过桥垫资等)。

希望我的专业可以帮到你,咨询办理电话:18000198931。

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